What to Expect if Sued for Inverse Condemnation in Federal Court

Localities most often litigate both direct condemnation cases, in which the locality goes to court to force the sale of property, 和 inverse condemnation cases, 财产所有人以涉嫌未经正规程序侵占财产为由起诉地方的, 在州法院.  事实上, 直到最近, 由于两项最高法院裁决的实际影响，在联邦法院对一个地方提起反谴责诉讼几乎是不可能的.  第一种观点认为，除非业主在州法院根据州法律起诉负责征用土地的地方，并且未能获得公正的赔偿，否则业主根据联邦法律提出的反征用索赔是不成熟的.  另一个法院认为，州法院根据州法律对征收索赔的裁决将对根据联邦法律提出的任何征收索赔具有排他性效力.  因此, 在向州法院起诉之前，业主不能根据联邦法律提出索赔, 和, once the owner sued 在州法院, 审判的结果将排除在联邦法院的单独诉讼.

The Court changed that in 裂v. Township of Scott, 139 S. Ct. 2162 (2019), 在不向州法院提出索赔的前提下，认为联邦法律规定的征收索赔已经成熟.  In the wake of that decision, 地方政府现在可能会发现自己处于一种陌生的境地，即在联邦法院提出相反的要求.  而根据联邦法律在联邦法院提起诉讼的索赔在某些方面与弗吉尼亚州的同类诉讼相似, there are also meaningful differences.

Tougher Substantive St和ard

Under both federal 和 Virginia law, 提起反谴责诉讼的财产所有人必须指明据称剥夺了其财产所有人的某些政府行为者.  在维吉尼亚州, that deprivation can occur as a result of an intentional governmental act, 比如在财产上修建道路，或者故意从大坝放水，淹没下游的私人财产, or as a result of an intentional omission, 例如，政府有意设计公共排水基础设施，使其不足以处理预期的降水水平，从而利用私有财产来处理这些系统预计会溢出的洪水.

相比之下，根据联邦法律，剥夺权利必须是政府公开行为的结果.  政府的不作为——如公共财产缺乏维护导致私有财产受损，或上文讨论的排水基础设施不足——不足以构成征收责任.  Such cases brought in federal court will be dismissed, 和, if the owner also brings claims under state law in federal court, 州法律索赔可能会在不受偏见的情况下被驳回，以便在州法院重新提起诉讼.

More Rigorous Expert Witness St和ards

反谴责案件通常需要双方大量的专家证词.  例如, in all but the most obvious of cases, 工程师将被要求证明政府的行为导致了争议财产的征用, 此外，还需要一位估价师来确定被盗财产的价值.  In both state 和 federal courts, 这些专家的意见必须公开，而且必须来自有效的方法.  然而, 联邦法院的披露标准和方法都比弗吉尼亚州法院严格.

联邦法院的披露标准要求为诉讼目的而聘请的专家准备一份报告，说明, among other things, a complete statement of all opinions to which the expert will testify, the basis 和 reasons for those opinions, 和 the facts or data considered by the witness in forming those opinions.  这些报告应该是非常全面的，没有必要让专家们出庭作证.  Under the Virginia st和ard, 专家将作证的事实和意见仍然必须披露.  然而, 各方只需要提供该证词的理由摘要, rather than the more comprehensive disclosure required by the federal rules.  因此，经常有必要对专家进行取证，以全面了解他们的意见和依据, 如果有任何, 为他们. 

也许联邦系统和州系统之间最大的区别在于对专家方法的审查.  在联邦制度中，专家的意见必须通过一个可靠的门槛 道伯特v. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc., 509 U.S. 579 (1993), 和 its progeny.  Under the st和ard, 法院必须审查专家使用的方法，以确保这些意见是使用公认和有效的方法得出的，而不是信念的产物, 投机, or invalid inferences.

在维吉尼亚州 courts, expert opinions must meet requirements, but the scrutiny applied is much less rigorous than in federal courts.  就像在联邦法院一样，专家的意见不能仅仅基于猜测.  然而, the inquiry into methodology is more limited.  因此，更常见的是看到专家的意见没有完全得到确凿数据的支持, 而将这些观点排除在证据之外的努力收效甚微.

结论

综上所述, these differences, 以及在联邦法院审判阶段更为结构化的诉讼, 给地方政府一些关键的优势，如果他们发现自己在联邦法院.  The attorneys at 皇冠搏彩APP下载 & 科沃德有在州和联邦法院为反谴责案件辩护的经验，并随时准备帮助地方享受这些优势的好处.

Matt 船体 is a 皇冠搏彩APP下载 & 皇冠线上买球平台 attorney focusing his practice on eminent domain, 通行权, 和 uniform relocation act matters, 当地政府, 和 waterfront property law.